dinsdag 13 september 2016

Onvoldoende evenwicht op gebied van huurwoningen vrije sector

Niets nieuws onder de zon, echter de zaak een beetje in perspectief bekijken kan nooit kwaad. De Telegraaf brengt breed de waarschuwing van de NVM en VGM (onze experts op gebied van onroerend goed in Nederland) dat er grote behoefte is aan huurwoningen in het middensegment. (13-9-2016) Het zoveelste “afgestofte” bericht hierover in de laatste zes jaar en er gebeurt weinig.

Het probleem als je van alles op de huurwoningmarkt een beetje weet is dat je de behoefte krijgt om je er mee te bemoeien. Maar dat is ook waar het blog van de verhuurmakelaar ook om draait. Een weergave van feiten, meningen, nieuws en ontwikkelingen op gebied van huurwoningen en de makelaardij. Daarnaast is het tekort aan vrije sector huurwoningen een vast onderdeel van de opleiding tot Verhuurmakelaar Woonruimte en iedere keer als dit besproken wordt met de cursisten leidt dit tot verdere discussies.

De Overheid is allang bekend met het feit dat er te weinig huurwoningen in het middensegment gebouwd worden. Echter het ontbreekt blijkbaar aan daadkracht om zaken in gang te krijgen. Wooncorporaties worden verder betutteld door bemoeienis van de Overheid en investeerders in vastgoed krijgen onvoldoende ruimte. Door de extreem lage rente zijn er ook voor de kleinere belegger mogelijkheden om te investeren in goed verhuurbare woonruimte.

In het buitenland, met name in Engeland, hebben kleine beleggers al lang geleden de woningmarkt omarmt en investeren in goede woningen als verhuurobject. In Nederland neemt dit eerder af dan toe, deels door onbekendheid en deels door wat de kleine belegger ziet als de “gevaren” van huurbescherming. Er valt dus nog veel te winnen door betere voorlichting aan kleine beleggers en het mogelijk verruimen van voorwaarden en mogelijkheden om hun de ruimte te geven mee te doen aan een gedeeltelijke oplossing van het oplopende tekort.

Minister Blok deelde al schriftelijk mee in 2013 dat er geen overleg en daardoor ook geen rapportage meer is omtrent de ontwikkelingen op gebied van de woningmarkt door het afschaffen in 2010 van de woningbouwafspraken tussen het Rijk en de lokale overheden.
Deze brief is opgenomen als onderdeel van de jaarrapportage “staat van de woningmarkt” 2014. Vreemde zaak wat mij betreft, wel een uitgebreide rapportage maar geen overleg!

In het begin van hetzelfde rapport staat de volgende passage:

Huursector
Vergeleken met andere EU-landen heeft de Nederlandse huursector de hoogste woonkwaliteit, het hoogste aandeel corporatiewoningen en het kleinste aandeel vrije huur- sectorwoningen in de voorraad. Tussen 2009 en 2012 groeide het aantal vrije sectorhuurwoningen van 233.000 tot 335.000. Een deel hiervan komt voor rekening van huiseigenaren die door de crisis twee woningen bezien en tijdelijk een woning te huur aanbieden. Bij een aantrekkende woningmarkt verdwijnt dit extra woningaanbod waarschijnlijk weer uit de markt. Het aanbod van institutionele beleggers nam de laatste jaren niet toe.
Het meenemen van de tijdelijk op de huurmarkt terechtgekomen koopwoningen geeft een zeer vertekend beeld. Zodra deze woningen wel verkocht worden, wat inmiddels het geval is, loopt het aantal weer terug naar het oude niveau.

De NOS heeft recentelijk een artikel gebracht met de kop “Bijna miljoen meer inwoners in Nederland in 2030”. Het aantal huishoudens zal gaan stijgen met circa 700.000, mede door de toename van het aantal alleenstaanden.
Daarnaast spelen ook nog andere ontwikkelingen een rol. Beperkingen in de aftrek van hypotheekrente, verlaging van de maximaal te verkrijgen hypotheek maakt het voor starters op de koopwoningmarkt steeds moeilijker. Ook hierdoor komt steeds meer druk op goede vrije sector huurwoningen in het middensegment. Echter zij zijn niet voorhanden op korte termijn.

Pararius, het portaal voor (vrije sector) huurwoningen signaleert voortdurend de stijgende prijzen, vooral in de grote steden, door het oplopende tekort. Kijken wij rustig naar het aanbod van beschikbare vrije sector huurwoningen dan zie je al snel dat dit aanzienlijk is teruggelopen in de laatste jaren.

Conclusies kunnen wij allemaal wel trekken, erover praten doen wij ook met zijn allen, maar het wordt toch echt de hoogste tijd om de handen uit de mouwen te steken.
Als alle betrokken partijen nu eens structureel aan de slag gaan en het met elkaar eens worden dat er “snel en meer” huurwoningen gebouwd dienen te worden voor het middensegment van de vrije sector dan blijft het wellicht niet bij praten alleen.


Geen idee waarom, maar het beeld in mijn hoofd blijft hangen dat iedereen de komende jaren nog steeds blijft praten over dit onderwerp en dat veel woningzoekenden tussen de wal en het schip terecht gaan komen.

donderdag 5 november 2015

Massaal omvallen of …...

Dit artikel is vorige week geplaatst op Linkedin, daar niet iedereen op deze wijze met mij verbonden is nu ook hier te lezen.

Zullen er naar aanleiding van de publicatie van de uitspraak van de Hoge Raad inzake de bemiddelingskosten verhuurmakelaars gaan omvallen of niet?
Zo'n twee weken later zijn de stofwolken nog niet opgetrokken. Inmiddels is wel duidelijk uit vele gesprekken met bezorgde verhuurmakelaars dat dit een onderwerp is wat hun leven nu beheerst. De brieven van huurders en juridische adviseurs stromen werkelijk binnen. 
Frappant is dat er zelfs vanuit de hoek van belangenorganisaties voor (verhuur)makelaars en de wereld van vastgoed geen aandacht besteed wordt aan de enorme consequenties voor de branche. Iedereen die een beetje kan rekenen zal al snel kunnen becijferen dat de financiële gevolgen veroorzaakt door een hausse aan faillissementen minimaal € 100 miljoen zal gaan bedragen.
Het gevoel bekruipt mij, en vele anderen, dat er partijen zijn die het toejuichen dat de bestaande branche van verhuurmakelaars eens flink uitgedund gaat worden. 
"De een zijn dood is de ander zijn brood"
Dit gaat inmiddels al lang niet meer over het halen van je recht of het rechtzetten van misstanden. Anders zou de focus allang gericht zijn op de positieve veranderingen in de branche. Heel veel verhuurmakelaars hebben namelijk de laatste jaren hun verdienmodel al aangepast richting de verhuurder. Hier hoor je niemand over, wel over het afstraffen voor het verleden.
Wat kan een individuele verhuurmakelaar hier nog aan doen? Niets dus, de publieke opinie werkt tegen, de politiek kijkt de andere kant op en de Hoge Raad gaat weer verder met andere zaken. 
Wat zijn de opties nu? Gewoon opgeven en gaan liggen of eindelijk eens de krachten bundelen? De eerste optie is de makkelijke weg en de tweede optie gaat energie, kracht en vastberadenheid vergen. Binnenkort zal ik nader ingaan op de ontwikkelingen die nu vanuit de branche opgezet worden.
Voor wie nog niet het complete beeld op het netvlies heeft, is hier nog even een verwijzing naar mijn artikel "courtage perikelen" van 20 oktober 2015.

dinsdag 20 oktober 2015

Courtage perikelen – A (never) ending story

De media staan weer vol met de laatste ontwikkeling op gebied van wel / niet terecht in rekening gebrachte courtage aan de huurder. Iedereen duikt er bovenop en de verhuurmakelaars zijn wederom de Sjaak of in de geest van het jaargetijde – “zij krijgen de Zwarte Piet”.

Ongetwijfeld gaat er niemand opkomen voor de verhuurmakelaars, het zijn toch allemaal oplichters en zij krijgen nu wat ze verdienen. Ach, wat is een negatief oordeel toch snel geveld!

Het overgrote deel van de verhuurmakelaars in Nederland zijn hardwerkende ondernemers die met grote zorgvuldigheid, passie en service proberen huurders en verhuurders tevreden te stellen.

Dit wordt dus een wat langer verhaal dan gebruikelijk, maar een beetje perspectief in deze affaire kan nu even geen kwaad. 

Waarom werd courtage bij de huurder in rekening gebracht?

In het verleden waren er verhuurmakelaars die vanuit een luxe positie (weinig concurrentie) zowel aan de huurder als aan de verhuurder courtage berekenden. De markt heeft dit destijds toegelaten en de spreekwoordelijke zakken werden goed gevuld. Je kan dit goed ondernemerschap noemen of misbruik van een situatie, het hangt er vanaf hoe je hier naar kijkt.

Uiteindelijk werd dit breder bekend en verhuurders kwamen langzaam op het idee dat zij feitelijk de macht in handen hadden. Immers zonder hun te verhuren woning had de verhuurmakelaar geen bestaansrecht. Aldus wijzer geworden gingen heel veel verhuurders tegen de verhuurmakelaars zeggen dat zij geen courtage meer wilden betalen. Op zichzelf een vreemde zaak, over het algemeen betaald de verkopende / verhurende partij de kosten van een geslaagde bemiddeling.

De laatste 10 jaar hebben de verhuurmakelaars eigenlijk noodgedwongen hun verdienmodel aangepast richting de huurder. Het was buigen of barsten. Je kan uiteraard ook zeggen doe het niet en ga je maar omscholen naar een ander vakgebied. Of dat nu de oplossing was geweest denk ik niet. Een goede verhuurmakelaar waakt immers ook over de belangen van een huurder.

Zonder verhuurmakelaars waren veel huurders slechter af geweest. De meeste (particuliere) verhuurders hebben geen verstand van verhuren en wat daar allemaal bij komt kijken. Dan zouden er tienduizenden waardeloze huurcontracten opgesteld zijn, veel te hoge huurprijzen betaald zijn en waarschijnlijk ook veel meer achterstallig onderhoud.

De situatie tot voor kort.

De laatste jaren is er al veel te doen geweest over de problematiek met de courtage. De wetgeving op dit gebied werd door iedereen weer wat anders geïnterpreteerd. Dit gaf niet alleen veel onrust maar ook onduidelijkheid. Zelfs uitspraken van de Rechtbank waren wisselend de ene keer in het voordeel van de huurder en de andere keer weer in het voordeel van de verhuurmakelaar.

Inmiddels werd er in de gelederen van de verhuurmakelaars al druk gediscussieerd over deze materie. De roep om verandering werd groter en groter, echter verandering lukt alleen als de overgrote meerderheid daar aan mee doet. Er moet iemand de eerste zijn, maar de gevolgen zouden groot zijn.

Een verhuurmakelaar die aan een verhuurder de boodschap geeft dat hij de courtage behoort te betalen kan, zeker in het begin, rekenen op sterk verminderde inkomsten. Er staan immers tientallen andere verhuurmakelaars klaar die gratis voor de verhuurder willen werken nu het nog kan.
Sommige verhuurmakelaars slaagden inderdaad door een goede uiteenzetting richting de verhuurder van hun dienstverlening, echter de meesten nog niet.

In 2014, rond deze periode van het jaar, ging ook de ACM zich hier mee bemoeien. (Autoriteit Consument en Markt) Hierdoor kwam het wel in een stroomversnelling. Een aantal grotere verhuurmakelaars berichten dat zij vanaf dat moment alleen courtage aan de verhuurder zouden gaan berekenen.

Mede hierdoor hebben in 2015 veel verhuurmakelaars hun verdienmodel reeds aangepast richting de verhuurder. Echter er blijven nog steeds genoeg verhuurmakelaars vasthouden aan de oude situatie, ondanks alle negatieve publiciteit.

Uitspraak van de Hoge Raad 16 oktober 2015

Afgelopen vrijdag werd de uitspraak van deHoge Raad gepubliceerd inzake het in rekening brengen van courtage en wie de feitelijke opdrachtgever is.

De uitspraak is een “prejudiciële beslissing”. Wat houdt dit nu feitelijk in? Hieronder de weergave die op Wikipedia te vinden is:

“Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan een hoger gerecht (bijvoorbeeld van de Hoge Raad der Nederlanden aan het Hof van Justitie van de Europese Unie), betreffende de uitleg van een rechtsregel. Hangende de behandeling van die vraag bij de hogere rechter, wordt de procedure voor de lagere rechter geschorst. De lagere rechter zal na de prejudiciële uitspraak zelf ook uitspraak doen met toepassing van de prejudiciële uitspraak. De hogere rechter beslist dus slechts over de gestelde rechtsvraag en doet niet zelf uitspraak, maar de rechtsvraag is uiteraard meestal van kardinale invloed op de zaak.”

Door deze beslissing van de Hoge Raad zullen alle volgende procedures voor de Rechtbank een gelijke uitkomst gaan krijgen, in het voordeel van de huurder dus.
Hiermee zal een definitief einde komen aan het in rekening brengen van courtage aan een huurder als de betreffende woning op de website van de verhuurmakelaar staat.

Ik neem niet aan dat dit verder nog zal wijzigen, echter ik ben geen advocaat en je weet het nooit of er nog ergens een konijn in een hoge hoed verstopt zit!

Wat zijn de consequenties?

De Woonbond heeft de uitspraak gelijk omarmt en verstrekt voorbeeldbrieven voor huurders om ten onrechte in rekening gebrachte courtage terug te vorderen.
De financiële consequenties zullen dramatische vormen teweeg brengen. Huurders hebben de mogelijkheid om zelfs vijf jaar met terugwerkende kracht hun claim in te gaan dienen.

De Hoge Raad heeft met deze beslissing verzuimt om gebruik te maken van de mogelijkheid om dit in tijd te beperken. Gelet op de grote financiële gevolgen voor de beroepsgroep van verhuurmakelaars had de Hoge Raad de “terugwerkende kracht” kunnen beperken. Dit is nu (nog) niet gebeurt, de gevolgen hiervan zullen groot zijn.
De vraag komt nu gelijk bij mij op, in wiens belang het nu is om hierdoor een stroom van faillissementen door te veroorzaken?

Een eenvoudig rekenvoorbeeld

Ik neem een gemiddelde zelfstandig werkend verhuurmakelaar als voorbeeld om mijn punt even duidelijk te maken.

Verhuurmakelaar A werkt alleen en verhuurt gemiddeld op jaarbasis 40 woningen met een bijbehorende courtage van € 800 exclusief omzetbelasting. Dit geeft een jaaromzet van € 32.000,- , na aftrek van alle normale bedrijfskosten geeft dit maximaal een inkomen voor belasting van circa € 20.000,-. Dit is beduidend lager dan wat een modale werknemer verdient.
Deze verhuurmakelaar zal dus niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen en beschikt dus niet over wezenlijke reserves.

Stel dat de helft van de huurders in de afgelopen 5 jaar de courtage gaat terugvragen, wordt deze verhuurmakelaar geconfronteerd met een schadepost van € 100.000,-.
Verhuurmakelaar A zal dus zijn faillissement dienen aan te vragen, er is geen enkele mogelijkheid om dit ooit terug te betalen. De meeste kleinere verhuurmakelaars hebben geen BV maar slechts een eenmanszaak en zijn dus in privé aansprakelijk. Het is niet zo moeilijk om te raden wat de enorme gevolgen gaan worden.

Wat nu te doen?

Als verhuurmakelaar kun je hier op dit moment even niets aan doen. De Hoge Raad heeft in alle wijsheid beslist. Hopelijk gaan zij alsnog nadenken over een beperking in tijd en de terugwerkende kracht van de beslissing bijvoorbeeld te begrenzen tot 1 januari 2015.


Tegen alle regels in is dit artikel sneller geschreven dan gebruikelijk. Ik had er nog meer aan kunnen toevoegen maar dat komt wellicht later weer. Er zullen reacties gaan komen op dit artikel, positief en negatief. Geen enkel probleem, hopelijk breng het ook iets goeds voor de toekomst en een structurele oplossing voor de consequenties.

dinsdag 21 juli 2015

Woning Waardering Stelsel - wat gaat er veranderen?

Na jaren van nadenken, voorstellen, overleggen en weer aanpassen zal eindelijk het nieuwe WWS (Woning Waardering Stelsel) per 1 oktober 2015 van kracht worden.

Het nieuwe WWS (of punten systeem) geldt alleen voor de sociale huurwoningen en ook niet voor bestaande huurcontracten. Een mogelijk gevolg is dat bij herwaardering van een vrijkomende sociale huurwoning de huur gaat stijgen en nu boven de grens uitkomt en dus als vrije sector huurwoning aangeboden kan worden.

Waarom deze veranderingen?

De minister wil de huren meer "marktconform" gaan maken.
In het gesloten regeerakkoord was afgesproken om de werking van de woningmarkt te verbeteren.
Dit onder de voorwaarde dat er geen onbedoelde neveneffecten gaan optreden.
Het mag dus niet gaan leiden tot zorgwekkende huurstijgingen, dit vooral in de grote steden.

Wat gaat er veranderen?


  • de WOZ-waarde gaat voor 25% meetellen
  • de WOZ-waarde gaat op 2 manieren invloed uitoefenen
  • de punten voor woonvorm, omgeving en schaarste gaan vervallen
  • de meest actuele WOZ-waarde zal gebruikt worden
  • bij lage WOZ-waarde geldt een minimum van € 40.000
  • bij nieuwbouw krijgt de WOZ-waarde in ieder geval 40 punten
  • de maximale huurprijs wordt eenmalig verlaagd met 3,8%
Mogelijke consequenties

De huren kunnen gaan stijgen, dit is mede afhankelijk van het beleid van de verhuurder.
Als de WOZ-waarde wijzigt, zowel naar boven als naar beneden, dan heeft dit steeds gevolgen voor de punten en dus de huur.
Als de WOZ-waarde daalt, of het effect nu reeds een lagere huur geeft, dan kan de huurder om huurverlaging gaan vragen.

Problemen in de praktijk

Huurders hebben tot op heden geen inzicht in de WOZ-waarde van hun huurwoning. De gemeenten zullen dus de huurders dienen te informeren over de WOZ-waarde van hun huurwoning. Huurders hebben dus een duidelijk belang bij een juiste WOZ-waarde en dienen dus ook een mogelijkheid tot bezwaar te krijgen tegen een te hoge waarde.

Bepalen van de huurprijs met de WWS nog steeds belangrijk

Verhuurmakelaars die voornamelijk bemiddelen in vrije sector huurwoningen hebben zich doorgaans niet zo verdiept in de WWS. De huurprijs wordt vooral marktconform bepaald, vraag en aanbod dus.
Het is herhaaldelijk voorgekomen dat een verhuurmakelaar hier de fout is ingegaan. Een te hoge vrije sector huurprijs, terwijl de woning bij puntentelling duidelijk als sociaal aangemerkt moet worden.

Zowel voor nieuw als bestaand aanbod zal in veel gevallen eerst gekeken dienen te worden of er een risico bestaat dat een woning als sociaal wordt aangemerkt. Andersom zal ook gaan voorkomen. Een huurwoning die voorheen aan de bovenkant van sociaal zat, zou nu als vrije sector aangemerkt kunnen worden.

Uw verhuurder / opdrachtgever is gebaat bij een correcte typering van de woning en de daarbij behorende huurprijs. Uiteraard zal dit meer tijd gaan vergen van de verhuurmakelaar. De details van de woning zullen goed opgenomen dienen te worden teneinde correct de puntentelling te kunnen maken.

Hoe alles in de praktijk gaat verlopen weten wij nu nog niet. Het nieuwe systeem is helaas niet eenvoudiger geworden.

Heeft u behoefte om uw kennis op dit gebied bij te spijkeren? Bezoek dan de website van de Verhuur Academy en lees alles over de nieuwe E-learning training WWS - puntentelling.



woensdag 8 juli 2015

Een verhuurmakelaar is ook maar een mens

Dit artikel gaat over de “mens” achter de verhuurmakelaars in Nederland.  Dit blijkt lastiger dan ik vooraf heb kunnen denken. Om voldoende achtergrond informatie te krijgen heb ik honderden websites bezocht en gezocht naar persoonlijke profielen en verhalen.

Waarom nu juist dit onderwerp voor een artikel? Iedereen heeft wel eens te maken met onpersoonlijke en starre organisaties.  Sluitingen van banken en postkantoren zijn aan de orde van de dag. Wooncorporaties sluiten hun balies en zelfs de inloopfunctie bij Gemeenten wordt sterk aan banden gelegd.

De mensen, cliënten, zijn voor informatie en contact afhankelijk gemaakt van internet, zonder tussenkomst van mensen. Dus hoe zit dit nu bij de verhuurmakelaars? Zijn zij ook kil en zakelijk of zijn zij echt betrokken bij hun werk en persoonlijk in de omgang met hun cliënten. Uiteindelijk gaat het om de eerste indruk van de bezoekers. Welk beeld wil je als organisatie / verhuurmakelaar overbrengen?

Voor een goed onderscheid en leesbaarheid heb ik besloten om het artikel te splitsen in twee delen.  Het eerste deel gaat over de grotere organisaties van verhuurmakelaars, het tweede deel zal over individuele verhuurmakelaars gaan.

Een aantal zaken vallen direct op bij de zoektocht in verhurend Nederland:
  • ·      De websites zijn zeer zakelijk en onpersoonlijk
  • ·      De teksten lijken allemaal sterk op elkaar
  • ·      De mensen achter de vestigingen zijn niet of nauwelijks zichtbaar
  • ·      Persoonlijke profielen worden feitelijk nergens weergegeven
  • ·      Nergens wordt gesproken over een passie voor het vak of voor omgang met mensen

Op de websites staat soms iets over de organisatie, maar niet altijd.
De volgende woorden / uitspraken komen veelvuldig terug bij het kopje "over ons": 
  • ·      Landelijk
  • ·      Veel (aantal) vestigingen
  • ·      Groeiend
  • ·      Betrouwbaarheid
  • ·      Service

Wat ontbreekt is een “gezicht” voor de buitenwereld. Nergens staat een echt verhaal over de oprichter van de organisatie of de mensen die daar werkzaam zijn. Waarom is de oprichter begonnen, wat heeft hem of haar bewogen en wat is het doel? 

Alle onderzochte organisaties besteden veel geld en tijd aan marketing (lees "adverteren") en vergeten te communiceren. In mijn trainingen probeer ik het volgende over te brengen:
Kijk anders naar marketing. Schrap dat glibberige beeld. Denk aan communicatie. Het gaat om het overbrengen van jouw boodschap, op een manier die jou bevalt. Op een wijze die oprecht is en passie bij je oproept. Dat is marketing die overkomt. 
Ik heb ook de moeite genomen om op de knoppen voor Sociale Media te klikken. Het resultaat is werkelijk verbijsterend te noemen. Ik vraag mij af waarom een organisatie Sociale Media toevoegt als het niet onderhouden wordt, dit heeft geen enkele meerwaarde.

Het beste scoort Facebook, maar ook hier niets persoonlijks of een echte toevoeging die niet al op de website staat. Juist met Facebook kun je als organisatie je betrokkenheid tonen aan jouw publiek.

Deel eens een persoonlijke ervaring of emotie, een verhuurmakelaar is ook een mens en geen geldmachine! Wil of kun je dit niet, deel dan kennis met je lezers. Dus geen promotie voor woningen of je makelaardij, geef je bezoekers eens  “gratis” informatie of tips.

Denk ook eens aan maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO), laat zien dat je als verhuurmakelaar of organisatie betrokken bent bij je buurt of regio. Doe eens iets terug en laat je van je menselijke kant zien.

Als ik dit artikel teruglees en mij even verplaats in de positie van  een verhuurder, dan weet ik werkelijk niet meer waarom ik voor een bepaalde organisatie zou kiezen. Iedere organisatie van verhuurmakelaars zal in staat zijn om mijn woning te verhuren, maar wie gun ik de opdracht?

Wordt de keuze van een toekomstige klant nu werkelijk bepaald door wie het hardste schreeuwt dat hij of zij de beste keuze is?

Nu is het even afwachten of er een organisatie is die zich niet herkent in dit artikel en zich wel open, toegankelijk en vooral menselijk en persoonlijk opstelt. Ik zal de reacties graag verzamelen en weergeven in een nieuw artikel.

Met individuele verhuurmakelaars, die zich op geheel eigen wijze presenteren en onderscheiden, kom ik ook graag in contact om hun verhaal te horen.